供給不足と賃料上昇が続く大阪。企業に求められるオフィス戦略とは | 大阪の貸事務所ならゼロオフィス

2027年の大阪オフィス市場は、都心部を中心に需給の引き締まりが続き、賃料の上昇と優良物件の確保が重要なテーマになると予想されます。

大阪・関西万博の開催を経て、夢洲・IR計画や大阪都心部の再開発など、中長期的な都市の成長が期待される一方、オフィス市場では新規供給の減少が見込まれています。

企業の事業拡大や人材採用、働き方の見直しなどを背景に、オフィス移転の目的も単なる床面積の確保から、企業価値や生産性を高めるための拠点づくりへと変化しています。

今回は、2027年の大阪オフィス市況について、賃料動向やエリア別の特徴、今後の移転戦略について解説します。

1. 2027年の大阪オフィス市場の動向

2027年の大阪オフィス市場を考えるうえで、特に注目したいのが「新規供給の減少」と「賃料上昇」です。

2024年から2026年にかけては、大阪都心部で大型オフィスビルの竣工が続きました。梅田や淀屋橋、本町などでは、新築・大規模再開発物件が市場に供給され、企業の移転先として注目を集めています。

一方、2027年以降は大型オフィスビルの供給が限定的になる見通しです。

JLLの2026年第3四半期調査では、大阪のグレードAオフィスの空室率は1.8％、平均賃料は月額坪当たり28,889円となりました。賃料は前年同期比13.6％上昇しており、需給の引き締まりを背景に上昇傾向が続いています。

また、日本不動産研究所の2026年4月公表の予測では、大阪ビジネス地区の空室率は2028年に2.0％まで低下し、賃料は前年比3％前後の上昇が続くと見込まれています。

こうした状況から、2027年は企業にとって希望条件に合うオフィスを確保する難易度が高まる可能性があります。

※各調査機関によって対象エリアやビル規模、空室率・賃料の算出方法が異なるため、数値の単純比較には注意が必要です。

2. 大阪主要エリアのオフィス市況

大阪のオフィス市場は、エリアごとに異なる特徴を持っています。2027年の移転先を検討する際には、賃料だけでなく、企業の事業特性や従業員の通勤環境、採用活動なども踏まえたエリア選定が重要です。

梅田・大阪駅周辺エリア

大阪を代表するビジネスエリアであり、交通利便性や商業施設の充実度、企業の認知度など、多くの面で優位性があります。

グラングリーン大阪をはじめとする大規模開発によって、エリアの魅力はさらに高まっています。

大手企業や成長企業を中心に、採用力の強化や企業ブランドの向上を目的とした移転先としても注目されます。

一方で、人気エリアであることから賃料水準は高く、希望する面積や条件に合う物件を確保するには早期の情報収集が重要です。

注目ポイント

• 大阪を代表するビジネス拠点としてのブランド力
• JR・地下鉄・私鉄各線への優れたアクセス
• 採用活動や企業イメージの向上
• 賃料や初期投資を含めた慎重な予算計画

淀屋橋・北浜エリア

金融機関や大手企業が集積する、伝統的なビジネスエリアです。

淀屋橋ゲートタワーなどの新しいオフィスビルの供給により、エリア全体の機能性や魅力が高まっています。

歴史あるビジネス街としての落ち着きと、再開発による新しい都市機能が共存している点が特徴です。

特に、金融・コンサルティング・士業・専門サービスなど、企業としての信頼性や来客対応を重視する業種との親和性が高いエリアといえます。

注目ポイント

• 金融・専門サービス企業との親和性
• 御堂筋沿線の高い交通利便性
• 再開発によるオフィス環境の向上
• 来客対応や企業イメージを重視する企業に適した立地

本町・堺筋本町エリア

大阪の中心的なオフィス集積地であり、交通利便性と賃料のバランスに優れたエリアです。

近年は御堂筋沿いを中心に新築・建替えが進み、従来のオフィス街としての機能に加えて、現代的なオフィス環境を備えたビルも増えています。

梅田や淀屋橋と比較して、賃料面で選択肢を確保しやすい物件もあり、一定の規模を必要とする企業や、コストと立地のバランスを重視する企業に適しています。

また、既存ビルのリニューアルやセットアップオフィスの供給なども期待されるエリアです。

注目ポイント

• 大阪市内の主要エリアへのアクセス
• 立地と賃料のバランス
• 中型・大型オフィスの移転先としての選択肢
• 既存ビルを含めた幅広い物件比較

心斎橋・難波エリア

商業・サービス業を中心に発展してきたエリアですが、近年はオフィス機能を備えたビルの整備も進んでいます。

特に、来店型ビジネスやクリエイティブ関連企業、営業拠点、関西エリアの統括拠点などに適した立地です。

梅田や淀屋橋とは異なる商業集積の強みがあり、顧客との接点や従業員の働きやすさを重視する企業にとって、検討する価値のあるエリアです。

注目ポイント

• 商業施設や飲食店が充実した周辺環境
• 地下鉄・私鉄各線へのアクセス
• 営業拠点やサービス関連企業との親和性
• 企業の業態に合わせた柔軟な立地選定

3. 2027年以降はオフィス供給が限定的に

今後の大阪オフィス市場において、企業が注目すべきポイントの一つが新規供給の動向です。

2024年から2026年にかけては、大規模な再開発や新築ビルの竣工が続きましたが、2027年以降は大型供給が少なくなる見通しです。

そのため、新築・築浅ビルや設備水準の高い物件については、引き続き競争が生じる可能性があります。

ただし、新規供給が少ないからといって、すべてのエリアや規模で物件が不足するわけではありません。

既存ビルのテナント入替えや、企業の拠点再編による退去などによって、新たな募集物件が市場に出てくることも考えられます。

重要なのは、新築ビルだけに限定せず、既存ビルやリニューアル物件も含めて検討することです。

4. セットアップオフィス・居抜きオフィスの需要拡大

2027年に向けて注目したいもう一つの動きが、セットアップオフィスや居抜きオフィスの活用です。

従来のオフィス移転では、入居後に内装工事や設備工事を行うことが一般的でした。しかし、建築費や内装工事費の上昇、移転に伴う初期投資の増加などを背景に、入居時のコストを抑えられる物件への関心が高まっています。

セットアップオフィスは、会議室や受付、執務スペースなどがあらかじめ整備されているため、内装工事の負担を軽減できる点が魅力です。

また、居抜きオフィスは前テナントの内装や設備を引き継ぐことで、移転費用や工事期間を抑えられる可能性があります。

特に、以下のような企業にとって有効な選択肢となります。

• 急速な人員増加に伴い、早期に移転したい企業
• 内装工事費や初期投資を抑えたい企業
• 新規拠点の立ち上げを検討している企業
• 移転に伴う業務停止期間を短縮したい企業
• 事業規模に応じて柔軟にオフィスを確保したい企業

ただし、居抜き物件は設備の状態や譲渡条件、原状回復義務などの確認が必要です。セットアップ物件についても、賃料と内装価値のバランスを見極めることが重要です。

5. 企業のオフィス移転は「立地選び」から「拠点戦略」へ

これからのオフィス移転では、単純に賃料や面積だけで物件を比較するのではなく、企業の成長や事業計画に合わせた拠点戦略が重要になります。

例えば、従業員数の増加を見込んでいる企業であれば、現在必要な面積だけでなく、将来の増員にも対応できるスペースを確保する必要があります。

また、採用活動を強化したい企業であれば、交通利便性や周辺環境、オフィスの印象なども重要な判断材料になります。

一方、固定費の削減を重視する企業であれば、必ずしも一等地にこだわる必要はありません。主要駅からのアクセスやビルの設備水準を維持しながら、賃料負担を抑えられるエリアを選択することも有効です。

オフィスは単なる業務スペースではなく、企業の成長を支える経営資源の一つです。

移転を検討する際には、現状の課題を整理したうえで、将来の事業展開を見据えた物件選びが求められます。

6. 2027年のオフィス移転で押さえておきたいポイント

2027年の大阪オフィス市場では、物件の選択肢が限られる可能性や賃料上昇を考慮し、計画的に移転を進めることが重要です。

特に、以下の5つのポイントを意識することをおすすめします。

① 移転計画は早めに開始する

希望エリアや面積、賃料条件を整理し、契約満了の時期から逆算して早期に情報収集を始めることが重要です。

② 複数エリアを比較する

希望エリアだけでなく、隣接エリアや交通利便性の高い周辺エリアまで検討範囲を広げることで、条件に合う物件を見つけやすくなります。

③ 賃料だけでなく移転総額を把握する

賃料や共益費だけでなく、敷金・保証金、内装工事費、引越費用、原状回復費用などを含めて比較する必要があります。

④ 居抜き・セットアップ物件も検討する

内装工事費や移転期間を抑える選択肢として、一般的なスケルトン物件だけでなく、内装付き物件も比較することが有効です。

⑤ 将来の事業計画を踏まえて物件を選ぶ

現在の従業員数だけでなく、今後の採用計画や組織変更、拠点の集約・分散なども考慮した物件選定が必要です。

7. まとめ｜2027年は企業の成長を見据えたオフィス戦略が重要に

2027年の大阪オフィス市場は、新規供給の減少と堅調な移転需要を背景に、都心部を中心として賃料の上昇傾向が続くと予想されます。

梅田・淀屋橋などの人気エリアでは、立地やビルグレードを重視する企業の需要が続く一方、本町・堺筋本町などでは、賃料と利便性のバランスを重視した移転需要が期待されます。

また、セットアップオフィスや居抜きオフィスなど、初期投資を抑えながら効率的に移転できる物件への関心も高まっています。

こうした市場環境の中で重要なのは、単に条件の良い物件を探すことではなく、自社にとって最適なオフィス環境を見極めることです。

移転の目的や将来の事業計画を整理し、立地・賃料・設備・移転コストなどを総合的に比較することが、これからのオフィス戦略において重要になるでしょう。